贪婪的地产商

作者: 阮一峰

日期: 2008年5月24日

1.

今天在网上看到一篇报道《地产商转嫁风险 上市公司高价买单》,非常震惊。

我知道,有人利用监管漏洞,将证券市场当作提款机,榨取大众的财富。但是,我没有想到,这种交易已经上升到了一种骇人的高度,动辄就是几十亿,甚至上百亿,而且非常普遍,"大家都在玩"。

报道中,举出了十几家上市公司的例子。最典型的就是中关村(000931),让我们看看这种交易是怎么玩的。

2.

中国证券市场的一个主要特点,就是资产的高溢价。

所谓"高溢价",就是说现货市场上1元的商品,一旦证券化,价格就会翻好几个倍。

举例来说,假定我购买了100万元的机器设备,注册成立了一家公司。然后,我以每股1元的面值,发行了100万股的股票。请问这时股票的市场价格应该是多少?

理论上讲,如果资产本身不是垄断性资产(不含知识产权和商誉),那么股票的市价应该就在1元附近,不应该差得太多,因为虚拟资产的价值应该与实物资产对应。但是,在中国就不是这样,1元的净资产往往要卖到5元左右。事实上,2007年3月底时,中国证券市场平均市净率----股价与每股净资产的比值----是5.55倍。

这就是说,100万元的机器设备,一旦被证券化,价格就立刻可以上升到555万元!

如果我是企业主,我会怎么办?很简单,就是不停地将实物资产往股份公司里塞(一般通过资产收购和企业并购的形式),同时增发股票,这样就可以不费吹灰之力,获得惊人的利润。

金融资产价格虚高的现象,在发展中国家普遍存在。原因有多方面,与金融体制不完善(又称"金融抑制")有关。这里就不涉及了。

3.

现在来看一个令人叹为观止的例子。

一度排名"中国首富"、国美电器的老板黄光裕,取得上市公司中关村的控股权之后,宣布将自己的北京鹏润地产控股有限公司(下称"鹏润地产")100%的股权注入中关村(000931)。

鹏润地产的净资产只有1.14亿元,猜猜看,黄光裕开出的卖价是多少?

答案是180亿元!

因为这个溢价率实在太高了,为了平息外界的议论,黄光裕又紧急向鹏润地产突击增资19.5亿元。即使按照增资后的净资产计算,溢价幅度也将高达160亿元左右。

换言之,中关村掏出180亿元,购买了只有20.6亿元净资产的鹏润地产(其中19.5亿元还是被临时并入的)。中间的差价160亿元,来自上市公司的全体股东,最终落入黄光裕个人的口袋。

在这个过程中,实物资产本身其实一点都没有变,只是由股份公司购买了它的所有权。这样一来,轻轻松松就创造出了上百亿的差价。天下还有比这更简单的发财方法吗?

4.

上市公司向控股股东高溢价收购资产,早已是普遍的做法。许多亿万富翁就是这样诞生的。

最近一二年,高价收购房地产项目比较流行。因为房地产项目利润高,所以证券市场也欢迎这样做。中关村宣布高价收购鹏润地产以后,居然还涨停了,这是多么奇怪的世界啊!

下面是报道中提到的"高价收购地产项目的上市公司"(不完全列表)。

上市公司      收购价  实际净资产价值

*ST金泰(600385)  246.65亿元  81.29亿元

宁波富达(600724)  66亿元   17.84亿元

ST高新(000628)   18.18亿元  7.80亿元

丰华股份(600615)   76.012亿元 12.323亿元

ST科健(000035)   22.68亿元  6.46亿元

华盛达(600687)   14.77亿元  3.59亿元

5.

对我来说,我只是特别感叹其中的不公平。

房价的暴涨,使得少数地产商暴富,而使得底层人民的生活水平至少倒退了5年。当地产泡沫即将破裂的时候,地产商却又将这些项目高价转让给上市公司,一旦将来房价下跌,就将由全体股东来承担,其中大多数都是跟风的中小投资者。

进一步说,房地产项目都是靠银行贷款支持。大幅度的房价下跌,必然造成银行危机,甚至是金融危机。最终还是要靠国库买单,也就是由全体纳税人来承担。

这就是中国:利益都归于少数人,苦难则由大多数人来承担。

(完)

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留言(29条)

还是需要持乐观的态度

对生活 不是对股市

我敢肯定的是,阮兄平时不玩股票,基本是股盲。

我觉得 从因果关系上讲 更应该说的是SB的股民。
不能因为股民愚蠢,上市公司就不做应该做的事情。市值虚高的时候,上市公司就是应该增发扩张,否则就是对公司股东不负责任的表现。

王朔所以怀念毛泽东,是因为他认为毛建国初时的中国人,人与人的差距最小。

呵呵,如果不溢价,市净率为1,还有企业会去上市?上市本来就是为融资吧。
股市本来就有投机性,不然也不会有人在市净率大的时候购进股票。如果市净率总是一,估计股市也不用开了。即没有卖,也没人买。

有啥办法呢,老百姓的钱放在银行只能像冰棍一样融化掉

投到股市只能玩毫无公平性“赌博”

生活易耗品,水电油一个劲涨涨涨,

....

被温水煮的青蛙既然跳不出,就只能在屋檐下低头,

还是锻炼弹跳力,多挣钱吧

引用邦比快跑的发言:
我觉得 从因果关系上讲 更应该说的是SB的股民。不能因为股民愚蠢,上市公司就不做应该做的事情。市值虚高的时候,上市公司就是应该增发扩张,否则就是对公司股东不负责任的表现。
我觉得谈不出谁是因,谁是国,很多老百姓,当他看到自己的钱在银行贬值时,他真的是无从选择,他入股市反而是一定理性的选择。

是啊,这么不合逻辑的事情存在就一定有其合理性,难道老百姓不知道股市有这么大风险吗,可是没办法啊,在目前的情况下这是大多数人唯一的投资渠道。

上市公司也是一样的,是多个不合逻辑的事情共同导致了这一看上去十分荒谬的事情。另外这应该不是中国独有的事情吧。

国家的阴谋而已

这些所谓20亿的资产卖180亿,就是靠他有所谓利润,然后把这个利润放大20倍-50倍,即所谓成长性,

国家为了使钱流向股市,故意把银行利息搞的很低,而又把cpi搞的很高,因为cpi太高了不好,所以改变cpi算法,说房子是投资品,而不是消费品,房子的确是投资品,这是鼓励投机房地产,因为没有物业税

知道这个的人,就可以放心的投机房地产
国家放心的大量印钱,把这个房子的价值快速变现,把未来几十年的增长提前变现
这其实是国家故意开的后门。

这个过程肯定是不可持续的

说到底就是绑架一部分民众在房子上,然后让他们成为房奴。从而为那个贷款和提前变现的钱,长期打工,成为长工和奴隶。

她的180亿资产肯定只有部分是流通的,他自己持有大部分,非流通的

按照交易超过5%要申报

所以他不能立即把180亿变现

但是中国的平均市赢率不止20倍,所以5%在中国应该不合法,是侵害投资者的比例,国家当然装做不知道,

我认为这个比例应该按照企业的市盈率来算,什么200倍的也按照5%来算,那就太假了,应该5%/10来算

也就是说5%对半换一下都有的赚,因为本身就没什么利润,这100%-1000%的利润不知道要增长多少年

5%的变现了也值。

而且可以坐庄,把5%拆开,每个假帐号都不超过5%,其实已经跑了

政见会才不管这个

装做不知道

其实就是原始积累,共产社会的骗子本质而已

不过,其实骗的也是先富起来的一批,其实无所谓了

国家骗去填补亏空和漏洞,不用也是白不用

如果法律太严了,骗不动了

那还需要股市干什么

反正国家要实行贬值,就算这些人把钱赚去了,不转移出去,最后还是要倍贬值再次收回去

我国2020年人均收入翻2番,物价起码涨4倍

钱难道不贬值到原来的1/4

所以说,富不富的没用

不过目前看来,转走容易的很。

所以除非中国有什么高招,能持续增长和吸引钱流入

不然最后肯定是恶性通涨,货币出逃,不受监管的大量贪污资金,红色后代资金以及热钱外资都出逃。

国际经济崩溃,告终

国家经济崩溃,实行配给制和军管

戒严

最后经济大萧条

中国的发展,其实就是自己给自己吹了一个大泡泡而已

营造一些借口,给银行以大量贷款的理由

现在泡泡快破了

不说中国

整个世界的经济难道不是如此?

其实按照正常,他的180亿是不能全部变现的

当他变现比较多的时候,超过公布投资比例,投资者会比她更聪明,价格会降。

关键是他可以作弊,投资者永远不知道
监管和和没有一个样

我觉得其实就是政府想用无赖方法赚钱

但是又不能绝对禁止民间痞子赚钱

所以自己赚钱的时候,精明点的痞子也会赚点钱,

痞子赚钱也无所谓,毕竟几个蚂蚱算不了什么

水至清无鱼

作者对股票的原理都没有弄清楚,就发出这样的言论,大家笑笑就算了吧。

引用我是艰商 艰苦的艰的发言:


我觉得谈不出谁是因,谁是国,很多老百姓,当他看到自己的钱在银行贬值时,他真的是无从选择,他入股市反而是一定理性的选择。

如果老百姓买股票的时候能花买房子一般的精力去稍微研究一下就能知道现在已经高估很多了。即便是钱在银行贬值,也不会有人现在在北京郊区买10万元/平米的普通房子不是么?更不会有人说这是理性的选择。不过无从选择这一点的确是真的。从这点上来看就是应该属于国家的问题了,给大家提供的投资渠道太少,治理通货膨胀着手的时间太晚,力度又不大。所以基本上,之所以造成这种结果是政府,股民,地产上市公司三方面的结果。如果真要说谁错的多一点,我觉得前两方还更多一点。地产商的确是在这个错误中受益最大,但是不能说谁受益谁就是错误的、贪婪的,不是么?

引用我是艰商 艰苦的艰的发言:

王朔所以怀念毛泽东,是因为他认为毛建国初时的中国人,人与人的差距最小。

这个简单啊
明天就把所有人的钱都拿走
大家不就立刻没有差距了
建议建一个小村子
谁怀念毛泽东就把钱都捐给慈善机构
自己直接进去重温当年的生活吧

透彻,
这就是经济泡沫。

引用邦比快跑的发言:

这个简单啊明天就把所有人的钱都拿走大家不就立刻没有差距了建议建一个小村子谁怀念毛泽东就把钱都捐给慈善机构自己直接进去重温当年的生活吧


你说的这个方式让我觉得很害怕

所以说 这是中华民族坚韧不拔的原因
因为我们生来就是要承受苦难的

是不是在博主看来所有的地产商都是贪婪的
很多事情的确不平等
中国股票的PB确实很高(所以现在跌了而且还会跌下去)

但关于鹏润地产借壳上市也并非楼主所言的那么简单

1.中国公司的净资产计算不使用公允价值,所以1亿多净资产的鹏润地产只是账面价格,如果计算鹏润的真正价值,至少应该算算NAV。
2.而且这次借壳上市只是非公开发行股票,并非由投资者买单。
3.鹏润地产还承担了中关村的所有债务、逾期贷款和cdma项目33.9亿的担保。

我很不喜欢楼主这样只会抱怨社会不公的态度,如果你有能力,你请去改变这一切。如果改变不了,就争取变成少数人吧,在这里写写博客没有什么作用。

楼上的解释是必要的。
但是最后一段就让人看了不舒服了。
通过博客这种形式发表自己的看法本来就是一种改变的方式
如果按照楼主的说法,根本就没有文人作家写书存在的必要了
而且语气也已经承认了这种不公

引用黄光裕的发言:
是不是在博主看来所有的地产商都是贪婪的很多事情的确不平等中国股票的PB确实很高(所以现在跌了而且还会跌下去) 但关于鹏润地产借壳上市也并非楼主所言的那么简单 1.中国公司的净资产计算不使用公允价值,所以1亿多净资产的鹏润地产只是账面价格,如果计算鹏润的真正价值,至少应该算算NAV。2.而且这次借壳上市只是非公开发行股票,并非由投资者买单。3.鹏润地产还承担了中关村的所有债务、逾期贷款和cdma项目33.9亿的担保。 我很不喜欢楼主这样只会抱怨社会不公的态度,如果你有能力,你请去改变这一切。如果改变不了,就争取变成少数人吧,在这里写写博客没有什么作用。
如果不是楼主说对了为什么要x急跳墙

引用我是艰商 艰苦的艰的发言:


你说的这个方式让我觉得很害怕

我只是给那些希望回到毛泽东时代的人一个建议
喜欢的话就自己行动起来
不要拉我们这些不希望回去的人下水

引用anchorj的发言:


如果不是楼主说对了为什么要x急跳墙


哼,很多人就是anchorj这个态度。还以为自己多有眼光。反过来问anchorj,如果不是这个“黄光裕”说对了,你为什么要x急跳墙?

有点常识的人都知道资产价值应该是未来收入的折现,而不是审计出来的那个值。否则托宾的Q提出来还有什么意义?

再说这篇文章的主题和房地产价格关系其实不大……

呵呵~ 这绝对是现状

“绝对公平”的环境下都会是强者愈强,因此在社会资源分配的时候,如果没有平衡机制的话,肯定是强者愈强,弱者愈弱的。

再说分配机制,国家早就说过了,之前的状况是“效率优先”,现在才开始“效率优先,兼顾公平”

有些道理,思考思考。。。

中国想强大,必须完善法律法规。
现在中国很浮躁,什么都是,我感觉中央那几位老爷爷有些清醒,但有些把持不住,可能被下面的人感染。
现在政府正在挤泡沫,股市、房产,当然还有其他。
从内外来看,其实国家经济想软着陆不大可能。

问题是楼主根本不想成为这样的少数人,表达不公平并不意味着与黑暗合谋

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