从"救楼市"说起

作者: 阮一峰

日期: 2008年10月21日

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1.

昨天,有报道称建设部副部长仇保兴默许"地方政府救楼市":

全国各地69位市长齐聚深圳参加"中国市长论坛",住房与城乡建设部副部长仇保兴在论坛上表示:"应该给各城市政府一定的自由度,各地的政府应该说有能力、也有责任,作出一些政策上的选择。"这也是高层首次对各地刺激楼市政策作正式表态。

我查了一下,此人一年之前说过完全不同的话:

中共十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示,对于房价趋高的问题,中国政府制定了许多措施,我们有能力解决好房价上涨较快问题。

我很纳闷,当房价上涨的时候,政府说"我们一定能够解决这个问题"。可是,当房价真的开始下跌了,政府又出来"救市",声称有政策选择的自由。

莫非政府心里想的,与嘴上说的是不一样的?

2.

做个小调查:

如果政府救市,你觉得房价还会不会跌?

我的回答是,一定会跌,而且是大跌。我甚至敢打赌,这一切就发生在明年。事实上,今年初买房的人都已经被套牢了,现在苦不堪言。

理由就是我半年前在《上海的房价》一文中所说的:

这么高的房价,根本不反映成本,完全由各种投机资金和政府行为推动,已经脱离了大多数人的购买力,使生活成本大大上升,使制造业难于生存,透支了这个城市的未来,所以它是无法维持的。

此外,房价下跌还有两点直接原因:

1)金融危机的爆发,使得没有人再敢贷款炒楼了。就算你敢炒,银行也不敢贷给你。

2)十七届三中全会通过的农村问题决议中,明确提出"统一城乡建设用地",这意味着今后大量的"小产权房"将合法,土地成本将因此大幅下降。(参见我的《关于中国土地制度》一文。)

房价的下跌目前只是刚刚开始,很快就会进入加速下跌阶段。相对来说,低档房产更抗跌一些,许多大城市市中心的高档房产,恐怕会跌掉50%以上。

3.

其实,现在最大的问题不是房价下跌,而是中国经济即将面临整体性的危机。(参见《即将到来的中国大萧条》一文。)

政府最该做的,不是救楼市,而是该想想如何应对危机。楼市是救不起来的,但是如果应对措施得法,经济危机的伤害可能就会减轻。更重要的是,现在是最后一刻了,再不做就晚了。

目前的形势很清楚:

1)美国完蛋了,元气大伤,今后无法充当世界经济的火车头了。

2)人民币的不断升值,使得中国的低成本优势不复存在,出口再也不能拉动中国经济了。

这意味着,中国未来的经济增长,必须依靠内需支持。也就是说,政府一定要想法降低人民的储蓄率,让人民多消费,这是走出萧条的唯一办法。

4.

《为什么中国人爱储蓄》一文中,我这样解释中国的高储蓄率:

中国人的高储蓄,一部分原因可能是民族文化,但是更大的原因是被迫储蓄。

教育、医疗、失业和住房,这四样最基本的社会保障,政府几乎都不提供,都必须由个人承担全部或者大部分费用。在这种情况下,一般人怎么敢不储蓄呢?

如果想启动消费,那也必须从这几个方面入手:

1)向人民提供住房,保证中低收入阶层可以得到廉租房和廉价房,使得人民不用为买房储蓄。

2)义务教育免费化,同时降低大学学费,使得人民不用为子女教育储蓄。

3)提高养老、医疗、失业保险的覆盖面和标准,使得人民不用再为这些后顾之忧储蓄。

总而言之,现在到了这样一个时刻:政府必须调整收入分配结构,将资源向低收入阶层倾斜,向这个社会中大多数的贫穷成员倾斜,走福利国家的道路,否则就无法启动消费,从而也无法克服经济萧条。

如果做不到上面这几点,未来的中国就将是第二个巴西:一个贫富悬殊、社会分裂、矛盾丛生的社会,一个只有增长、没有发展的社会。

(完)

留言(54条)

我也是没有勇气做房奴的人!

中国人可以到美国买房嘛 方正价钱也差不多 更重要的是自己的!!!!

如果政府救市,你觉得房价还会不会跌?
这个调查的答案几乎会百分百一致,没有人会认为中国的房价就是市场的因素吧……


“第二个巴西”
这说法,我认为还不够有威慑力
第二个委内瑞拉吧,不断的增长增长,到后来实在危机的太厉害了出了个左翼领导人……

房价离我很远,不过这次这么靠前,哈哈哈!

政府如果救房地产,那肯定是受到了利益集团的游说

在新生城市阶级被捆绑在高房价的时候,政府不去释放他们的购买力,还要一直维护地产商利益,这里面的猫腻就不好说了。

另外医疗和上学问题是老生常谈了,我看政府根本没这个魄力。

金融危机之后,美国还将继续强大,因为他经历了多次金融动荡,受伤害的,将是中国这个危机菜鸟

看来只能是第二个巴西了。。。。。。。。
如果要改,就只能搞大动作。

房子,房子,居者有其屋,这个最基本的生活需求在自认为社会发达的今天还很成问题,不能不说是人类的悲哀。

“第二个巴西”
这说法,我认为还不够有威慑力
第二个委内瑞拉吧,不断的增长增长,到后来实在危机的太厉害了出了个左翼领导人……

————
这还不够

可能是第二个“海地”,百姓只能去啃土,代代都是暴君

畸形的系统,可能无法修复了

巴西的基尼系数是多少?我们是多少?

也许可以说巴西这样发展下去会变成第二个中国?

抱歉,巴西基尼系数比我国高,请删除我上面的错误留言

摇滚在中国没有流行起来,但摇滚思想在这里的知识分子中大行其道,并结合了王朔赵本山周星驰的各种特征形成了一个奇怪的混合体思想潮流。

论说准确,清晰。

事实上,今年初买房的人都已经被套牢了,现在苦不堪言。

理由就是我半年前在《上海的房价》一文中所说的:

这么高的房价,根本不反映成本,完全由各种投机资金和政府行为推动,已经脱离了大多数人的购买力,使生活成本大大上升,使制造业难于生存,透支了这个城市的未来,所以它是无法维持的。

此文说明一峰对房地产市场缺乏研究。

决定房价的因素不是成本(价格是供需决定的),根据成本判断价格是否合理已经被无数次证明是错误的。事实上,很多房屋的需求是真实需求,很多80后倾其所有(包括父母的钱)来支付首付,背上沉重的按揭贷款,从这一点来说,确实是透支了未来。

基本赞同
分配制度的合理造成资源利用的不合理
这种不合理累积到一定程度必然爆发.

是 分配制度的不合理

博主的观点和郎咸平的如出一辙。看来英雄所见略同啊。
可是如上所说的各种福利,短期内不可能解决掉的,中国的消费能力也不可能迅速提升,而原材料的价格上涨,人民币的升值,美国的金融危机都会更加重创中国的制造业,出口也必然不如以前般的创汇。
这么多的问题,该从何入手呢?中国政府还是不是老百姓的代表呢?
不是学经济的,希望不要贻笑大方。

能不能推荐一下,介绍巴西或者南美那边国家发展状况的书?想对那边的发展有所了解,但没有合适的参考书。看过一些帖子说南美的发展如何不均衡,但还是需要系统的了解,才能确切知道是怎么回事,对不?

中国的楼市必须要救,虽然不情很多人的愿。

中国如何避免大萧条?银行的流动性不能消失,就是说银行不能倒闭,银行如何才不倒闭,资产价格不能大幅下跌,很明显,最大的一块就是房产。否则将会陷入万劫不复的负债-通缩漩涡。

引用piggy的发言:
中国的楼市必须要救,虽然不情很多人的愿。 中国如何避免大萧条?银行的流动性不能消失,就是说银行不能倒闭,银行如何才不倒闭,资产价格不能大幅下跌,很明显,最大的一块就是房产。否则将会陷入万劫不复的负债-通缩漩涡。
对救市成效不抱信心,如果真的可以救得过来,美国和西方各国也不至于到现在这样的地步了。

引用piggy的发言:

中国的楼市必须要救,虽然不情很多人的愿。

中国如何避免大萧条?银行的流动性不能消失,就是说银行不能倒闭,银行如何才不倒闭,资产价格不能大幅下跌,很明显,最大的一块就是房产。否则将会陷入万劫不复的负债-通缩漩涡。

我不太赞同你的说法,地产商和银行的问题是由于他们的不清醒投资造成的,付出代价是不然承受的结果,难道要拿纳税人的钱去填资本家投资的失误?

引用srz的发言:


我不太赞同你的说法,地产商和银行的问题是由于他们的不清醒投资造成的,付出代价是不然承受的结果,难道要拿纳税人的钱去填资本家投资的失误?

而且国家银行如果脆弱到了楼市跨就全都跨的结果,那只能说我们的国家真的病入膏肓无药可救了。

目前来讲还不至于,目前不是政府在救市,而是利益集团在跳梁

引用Jerry的发言:

此文说明一峰对房地产市场缺乏研究。

决定房价的因素不是成本(价格是供需决定的),根据成本判断价格是否合理已经被无数次证明是错误的。事实上,很多房屋的需求是真实需求,很多80后倾其所有(包括父母的钱)来支付首付,背上沉重的按揭贷款,从这一点来说,确实是透支了未来。

此回复说明你对经济学规律吃的不够透彻…… 价格由供需决定是正确的,但价格不能背离价值过多,如果背离过多,则市场杠杆会将其复原,现在就是复原的过程,只不过有人要为了保护利益逆天而行

不同意救市,相反应该加大政府保障房的供应,有钱人买商品房,没钱买保障房,各得其所,这才不至于造成现在的高房价. 毕竟,房子不是一般的商品,政府应该出面解决...

政府不是“商品”。
两极化是世界趋势,用不了几十年,现有的社会体制自然会解体。学历史就知道为什么啦~
除非你能说服政府,不然说这些有什么意思。

引用IHAD的发言:
政府不是“商品”。两极化是世界趋势,用不了几十年,现有的社会体制自然会解体。学历史就知道为什么啦~除非你能说服政府,不然说这些有什么意思。

你很搞笑

现在人们大多数都很清楚房产的弊端和猫腻,但有什么办法呢?世界上最痛苦的事之一就是明明看出问题却无力去解决!我想这就是现在中国人的大悲哀。

说实话,我对你的一些观点很赞同,你的很多理论(基本上是绝大部分理论)是站在理论分析的基础上的,不是站在现实调查的基础上的,没有足够的数据来支持你,所以把很多很复杂的问题简单化了。我一直认为,我们现在生活的这个社会确实存在很多荒谬,但奇怪的是它并没有如我们预期的那样走向崩溃。为什么?
我想,主要是因为这个无良的政府手头掌握了太多社会资源,所以他们能把简单的问题复杂化,能够一直苟延残喘、逢凶化吉。房价如此,医疗、教育也莫不如此,背后支撑的是谁?老百姓谁不明白?其实就是仇保兴之类的领导不明白!

退耕还林的时代快过去了,我想退屋还田的时代或许即将到来.

引用:

一个只有增长、没有发展的社会

说得太深刻了。

可是对于我们国家来说实在很难做到发展。因为发展很难量化,而增长是切切实实的数据。我们的衙门老爷们心里越来越少想到“人民”一次的沉重了。

看到每年都有成千上万的人去考公务员,而且越来越多,我知道我们国家变得越来越糟糕了。

当功利充斥一个国家政府,发展就无从谈起了。

“我们的楼市也产生了重大危机,我刚讲了股市,现在讲到楼市,哪里的企业倒闭多,哪里的资金快速流入楼市,比如深圳,大量制造业的资金打入深圳的楼盘,而且,它的切入角度是高价楼盘。为什么?从中国台湾、亚太等地区的楼市历史来看,而长期依然看涨。06年初是1万元/平方米,到了年终是四万元/平方米,大量资金流入,炒到了高端楼盘,附近的中低档楼盘随之水涨船高,真正有泡沫的是中低档楼盘,他们水涨船高,缺乏资金的支援,一旦今年箫条之后,跌价的是中低档楼盘,高档楼盘依然坚挺,那就是地产商的资金链即将断裂,好了,即将断裂的结果就是高档楼盘抗住,那就是深圳目前的现状。
在北京跟上海情况是一样的,高端楼盘价格上去以后,中低档楼盘随之水涨船高。所以北京也好,上海也好,中低档楼盘目前跌价最多,高端楼盘则不是。北京为例,三环之内,根据我的数据,还是为早,顺义跌得更多,就跟深圳的关外一样,上海也是一样,内环有行无市。”

——郎咸平的演讲的一段

引用srz的发言:
此回复说明你对经济学规律吃的不够透彻…… 价格由供需决定是正确的,但价格不能背离价值过多,如果背离过多,则市场杠杆会将其复原,现在就是复原的过程,只不过有人要为了保护利益逆天而行

请不要把需求理论和价值理论混为一谈了。

引用Jerry的发言:

请不要把需求理论和价值理论混为一谈了。

汗,楼市的定价如果真是真是供需关系的反应,那还用担忧什么。

另外在经济学里没有需求理论这种笼统称呼,一般我们谈到需求理论指的是马斯洛的那一套

引用Jerry的发言:

此文说明一峰对房地产市场缺乏研究。

决定房价的因素不是成本(价格是供需决定的),根据成本判断价格是否合理已经被无数次证明是错误的。事实上,很多房屋的需求是真实需求,很多80后倾其所有(包括父母的钱)来支付首付,背上沉重的按揭贷款,从这一点来说,确实是透支了未来。

此文说明一峰对房地产市场缺乏研究。

决定房价的因素不是成本(价格是供需决定的),根据成本判断价格是否合理已经被无数次证明是错误的。事实上,很多房屋的需求是真实需求,很多80后倾其所有(包括父母的钱)来支付首付,背上沉重的按揭贷款,从这一点来说,确实是透支了未来。

这位老兄马列明显没学好,价值决定价格,供求关系影响价格,价格围绕价值上下波动.萝卜需求再大也不可能卖出个Town House的价钱来……

引用Lawrence的发言:

这位老兄马列明显没学好

谢谢你表扬我!马列确实没学好。

路过,看到这个博客。个人看法:政府有理由救市。就个人来说,房价降低当然是好事,但是在现在全球经济的危机下,出口已经受挫,那么为了自保,就是政府提倡的救市,不只是救楼市,还救其他的消费市场,怎么样才能增加内需,有几点看法:
1.基础设施的建设:可以看到现在政府正在加强基础设施的建设力度,这也是政府用钱在增加内需。基础设施建设,必定会带动其他配套行业的需求。
2.房地产的交易:房地产交易活跃了,银行的资金流动才会增加,在市场上的现金流才会增加,而政府通过了减少契税,印花税之类的税收来调节市场,因为各类税费的下降,总房价可能会下降10%,这里损失的不是开发商也不是消费者,而是政府。并不是希望房价维持在高价,而是希望房子的在合理的价格里交易活跃。建设部副部长仇保兴所说的话并不是完全没有道理的。而同样的,房地产是一项大的消费项目,增加内需,他当之无愧。
3.关于贫困学生的救助,老年人的生活补贴,廉租房的建设:这些也是为了提高普通人的购买能力,刺激消费欲望,增加内需的一个表现。

开会说的话不可尽信啊...

我也认为开会说的话并不能全信,但是他起码代表了一个方向和政府的态度,也许在往下执行的时候会出现偏差,但大方向总是好的

引用香城的发言:
路过,看到这个博客。个人看法:政府有理由救市。就个人来说,房价降低当然是好事,但是在现在全球经济的危机下,出口已经受挫,那么为了自保,就是政府提倡的救市,不只是救楼市,还救其他的消费市场,怎么样才能增加内需,有几点看法:1.基础设施的建设:可以看到现在政府正在加强基础设施的建设力度,这也是政府用钱在增加内需。基础设施建设,必定会带动其他配套行业的需求。2.房地产的交易:房地产交易活跃了,银行的资金流动才会增加,在市场上的现金流才会增加,而政府通过了减少契税,印花税之类的税收来调节市场,因为各类税费的下降,总房价可能会下降10%,这里损失的不是开发商也不是消费者,而是政府。并不是希望房价维持在高价,而是希望房子的在合理的价格里交易活跃。建设部副部长仇保兴所说的话并不是完全没有道理的。而同样的,房地产是一项大的消费项目,增加内需,他当之无愧。3.关于贫困学生的救助,老年人的生活补贴,廉租房的建设:这些也是为了提高普通人的购买能力,刺激消费欲望,增加内需的一个表现。
没明白您的意思。

第1条国家一直在实行,大约二十多年了。
第2条没有实际意义。房地产拉动的生产总值部份,就好像那个靠吃屎拉动GDP的笑话一样。
第3条那是增加最低保障,根本无法促进消费。

第三条:现在的消费主体,不是老人,不是贫困生。所以第三条解决不了拉动消费的问题。
第二条:就算下降10%,一万的房子卖九千。8000的房子卖72000。银行的钱在开发商和买房人中间一转,好GDP有了。地皮卖出去了。政绩有了。至于通货膨胀,通货紧缩,银行被套,就没人问了。
第三条:新闻联播里都说了,我国投资过剩。

我不懂经济,只能归纳事实.政府要大力抑制房价时,房价狂涨.政府要阻止房价跌时,我怀疑房价恰恰会跌.
另外,郎闲平说高端房价不会跌,中低价房会跌,和楼主说的正相反

那些愿意在这个时候背上贷款的人请自便.
中国的实体经济如何相信每个人都会深有体会.
当然,对于那些钞票是跑步跑进他的口袋的人来说,买10套和20套的差别并不大.
身边一些准备结婚的年轻人和那些为了孩子的高考移民上海的中年人来说,抉择会变得更加困难.

大家都在談樓市股市,生產制造業如今面臨的具體困境卻沒有什么人提起。折射出來的是什么問題?

我個人認為中國的原材料生產體系已經要垮掉。在我的故鄉,田地沒有人種,山林砍伐過度,河流基本都淤積或者污染了,村子只有老人和幼兒,成年人都進城打工。大部分打工者所從事的工作只推動了GDP而并沒有真正創造出財富來。中國將來的大蕭條是必然的,不從根本上解決問題,政府的救市行為意義有多大,十分值得懷疑。

我完全不懂經濟,書也讀的不多,只是靠自己有限的理解能力去分析,如果有錯漏請大家指教

房价升的时候:
政府要控制,已买房的人想继续升,开发商鼓足干劲,银行希望这繁荣能长久,有人却望房重叹!

房价降的时候
政府要干预,想买房的人想继续降,开发商叫苦连天在,银行想这应到底了吧,炒房的人吵着退房。

切记!炒股不要做股东,炒楼不要做房东,泡妞不要做老公!唯独不知政府想做什么东东?


引用srz的发言:
我不太赞同你的说法,地产商和银行的问题是由于他们的不清醒投资造成的,付出代价是不然承受的结果,难道要拿纳税人的钱去填资本家投资的失误?
这在资本主义国家是不可能的事情,但是社会主意的超强执行力很可能可以完成这个愚蠢无比的行为

引用香城的发言:
路过,看到这个博客。个人看法:政府有理由救市。就个人来说,房价降低当然是好事,但是在现在全球经济的危机下,出口已经受挫,那么为了自保,就是政府提倡的救市,不只是救楼市,还救其他的消费市场,怎么样才能增加内需,有几点看法:1.基础设施的建设:可以看到现在政府正在加强基础设施的建设力度,这也是政府用钱在增加内需。基础设施建设,必定会带动其他配套行业的需求。2.房地产的交易:房地产交易活跃了,银行的资金流动才会增加,在市场上的现金流才会增加,而政府通过了减少契税,印花税之类的税收来调节市场,因为各类税费的下降,总房价可能会下降10%,这里损失的不是开发商也不是消费者,而是政府。并不是希望房价维持在高价,而是希望房子的在合理的价格里交易活跃。建设部副部长仇保兴所说的话并不是完全没有道理的。而同样的,房地产是一项大的消费项目,增加内需,他当之无愧。3.关于贫困学生的救助,老年人的生活补贴,廉租房的建设:这些也是为了提高普通人的购买能力,刺激消费欲望,增加内需的一个表现。

1、基础建设并不是短暂拉动内需的方法,长期来看不断的基础建设的结果就是边际效用变低,我国的基础建设已经搞了十几二十年了~而且已经沦落到地方每年新建一座以上豪华政府大楼的地步了,继续话纳税人钱改善政府设施??而大型的国家工程已经有没多少可以做的了,青藏铁路、三峡工程这样的项目不是随随便便就能拍板用来救市的。而地方项目的执行情况实在是很不乐观。
2、现在银行陷入流动性危机正是因为之前的随意放贷造成的恶果,如果银行犯的错都由政府买单,这将存在相当大的道德风险。现在政府要做的应该是放弃一些劣质的之前严重过度放贷的银行,保住大部分的银行。
3、国家的投入力度实在还是太小,如同泥牛入海,作用只表现在了报表数据上,对人民生活的影响还是很小很小,几乎没有到影响人们消费和储蓄结构

引用ll的发言:

你很搞笑

让我们看看,美国人试图重建金融体系的努力。

http://www.knowledgeatwharton.com.cn/index.cfm?fa=viewfeature&languageid=4&articleid=1935

金融体系也是社会体系的一部分。

说实话我也不喜欢预言成真。。。不过,对于一个早就未雨绸缪的人来说,天灾也并不可怕。

如果仔细研究,摩根银行却可以收购倒闭的银行。日本金融危机来临时,又是谁活的很好?

真希望你,我是说这位ll同学,的嘴巴是长在脑袋上的,而不是脑袋长在嘴巴上。我感到你的无能和恐惧,但你有足够的耐心,接受我的建议去寻找解决方案吗?

引用香城的发言:
就个人来说,房价降低当然是好事,但是在现在全球经济的危机下,出口已经受挫,那么为了自保,就是政府提倡的救市,不只是救楼市,还救其他的消费市场,怎么样才能增加内需,有几点看法:1.基础设施的建设……
没有抓住核心啊!看上去说的有道理,实际上不能解决根本问题。

公然将百姓公款转送房地产商!
近来有不少地区政ZHENG府要用公款购买房地产商的滞销房,美其名曰"救楼市",欲盖弥彰的是都说买后将转作低收入人群廉租房,这是比滥用公款更严重的犯罪行为!
"救楼市"?没人买了?不,正常价一定有人买,缺房人比滞销房多百倍!问题是买不起.原来是"救楼价"!
政ZHENG府本应使富翁群集的房地产商减利降价,使1/3以上国人的正常收入能通过分期付款买得起住得起房地产商的商品房,我们说1/3----已经远低于资本主义国家,更远不配社会主义称号,但在我国的现实是低于1/10!90%以上的人是住不起商品房的!这时却要"救楼价",这是劫贫济富!(待续)
  

引用Jerry的发言:

此文说明一峰对房地产市场缺乏研究。
决定房价的因素不是成本(价格是供需决定的),根据成本判断价格是否合理已经被无数次证明是错误的。事实上,很多房屋的需求是真实需求,很多80后倾其所有(包括父母的钱)来支付首付,背上沉重的按揭贷款,从这一点来说,确实是透支了未来。


但也不能违反价值规律!

楼主说得真是好,不过发表一下看法,拉动内需不只是要改变大家嘴里天天说得“教育,住房,医疗,养老等所谓的保障体系”,因为这些只是百姓的支出部分,关键还要有良好的收入状况才行,改善商业环境,让更多的企业好好的生存发展(要不三鹿,蒙牛,东莞企业们倒下更多),改善就业环境,让大家有活可干,有钱可拿,否则光节流不开源拉动不了内需。公务员队伍要精简,收入要下降,效率要提高,不要从广泛的民众手中抢夺那么多的财富,多干点事实,那我们的国家经济会慢慢好起来的。

扩大消费最好的途径就是鼓励大家买房。
这是个人人生中一笔最大的消费了。
这是刺激经济最好的手段。
一套房子买下来,个人毕生的收入已耗尽。
想想,有什么比这个更能刺激经济的增长。
目前,我们也看到房价不降反升。
什么时候才会跌?
其实没有人说得清楚,进行经济预测就和赌博一样。
没有意义。

很遗憾,阮兄,只有最后一段最不好的结果应验了。

现在来看看觉得有点搞笑哦

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