阮一峰的网络日志

高房价罪魁祸首之一：
开发商囤积土地制造“地荒论”
土地供应不足，是潘石屹先生、任志强先生认为房价将持续上涨的根源。但是，所谓“地荒论”和土地供应不足的说法，早已遭到国土资源部、北京市国土资源局多次公开批驳，国土资源部门给出了非常具体和翔实的数据，不知当初两位大腕为何不去辩论。
我国的土地不像西方国家那样有多种所有制形式，土地的市场化程度比较低，土地的供应渠道基本上由政府掌控。只要开发商把从政府手中拿到的土地囤积起来，就能间接减少房地产开发用地的数量，进而减少房屋的市场供应量，制造出供不应求的假象，推动房价上涨。而在西方国家，土地供应渠道多，开发商既没有必要囤积土地，实际上也无法有效囤积土地。因而，西方国家的房价很少受土地囤积的影响，而我国则不同。房地产商通过囤积土地就可以制造所谓供不应求的假象，拉抬房价。
因此，在我国存在着一种直接的对应关系，哪个地方的土地囤积情况越严重，哪个地方的房价上涨就越快，上涨幅度就越大。有事实为证：最近几年，深圳、广州、北京的房价上涨迅疾，与此相伴的，就是大量土地被囤积。
《南方都市报》最新的一篇报道披露，全深圳市目前约有20平方公里闲置土地，这20平方公里的闲置土地已相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。其中，“深圳房地产用地至少约有7平方公里左右，囤积在开发商手中超过两年未开发”；在广州，该市今年年初收回的闲置地块，大多为上世纪90年代用地，最早为1993年获得用地批文，土地闲置的时间超过了10年；在北京，2005年，七部委新政调查组报告指出，北京开发商手里掌握的土地够用十年。
所以，要抑制房价上涨，最重要的首先就要把囤积在开发商手中的土地依法收回或“盘活”，以形成有效的市场供应。1994年7月公布的《城市房地产管理法》和1999年4月国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。只要政府严格执法，开发商绝不敢囤积土地，就能释放出5年甚至10年的房屋供应量，房地产商经常挂在嘴边的所谓供不应求的谎言就不攻自破。与此同时，政府再加大土地供应量，尤其是廉租房和经济适用房的土地供应量，就能加大房屋供应量，房价理性回归乃是必然的。
现在的问题是，开发商一边囤积土地，一边指责政府供应土地不足，把责任和民众的不满全部引到政府身上。政府当然有责任，政府的责任是对开发商囤积土地的做法不依法收回，使开发商囤积土地的卑劣伎俩屡屡得逞，再反过来替开发商背黑锅，遭到民众的批评也是在难免。
高房价罪魁祸首之二：
开发商的暴利
中国房价高的另一个重要因素是房地产商的暴利，只要暴利因素存在，房价就很难降下来，因为开发商要通过掠夺“房奴”，沿着房奴的血泪聚聚财富。当面对暴利问题时，任志强先生曾说，“房产品牌就应该是具有暴利的”。相比之下，潘石屹先生就含蓄多了，潘先生引用 《第一次全国经济普查主要数据公报》的数据说，房地产开发的利润率是7.77%。
但我看到过一篇有关潘石屹先生的报道：
1991年8月，潘石屹与人合伙注册成立万通公司，高息借贷1000多万元炒房，随着海南经济第二波热潮的到来，在短短半年多时间里，万通积累下了超过千万元的资金。“虽然后来又赔掉了，但让自己找到了胆量。”1992年8月，预感到海南房产泡沫不能持久的潘石屹撤离海南，北上京城……潘石屹在短短的10年内就成为中国最著名的开发商，前后获得“地产年度十大风云人物”、“十大地产领袖”，名列美国《财富》杂志推出的“全球最具影响力的商界领袖榜”，其旗下的企业———SOHO中国公司在取得了辉煌的销售业绩的同时，一年取得了缴纳3.03亿元税金的纪录，成为纳税额第一的中国房地产公司。 ——见2005年9月5日《京华时报》
短短的十余年中，如果没有暴利支撑，靠微薄的利润率，潘石屹先生是如何积聚惊人数额财富的呢？
房价连年上涨，开发商们一直说自己的利润率很低，但他们却极力反对公开房价成本。任志强先生也曾举例说，2004年全国经济普查报告中房地产行业的利润率仅为6.7%。但是，从2002年至今，房地产业连续入选“中国10大暴利行业”排行榜。而且，正是在如此之低的利润率下，房地产界的富翁们却雨后春笋般地一个接一个粉墨登场。在2004年中国大陆百富榜中，房地产老板占据了百富榜的45%；在2005年度胡润系列富豪榜中，排名前50的富豪中有24位涉足房地产领域；在2006年胡润百富榜中，房地产仍以25.5%的比例排在首位。房地产业成为造就富豪最多的行业，50位房地产富豪的总财富达到2010亿元，平均财富40.2亿元，而上榜门槛高达15亿元，是所有行业榜单里最高的。据曾经在中国建设银行总行从事过近10年投资研究工作的李清明估算：2004年，北京全市房地产一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生出一个亿万富翁。
开发商为了维护自己的暴利，变着各种花样鼓吹、助推房价上涨，在不知不觉中将成本转嫁到民众身上，使他们辛辛苦苦毕生的心血被榨取。
要调控房价，就必须挤压房地产开发商的暴利，暴利不除，别指望房价跌下去。从2005年至今，中央两次调控政策未能取得明显效果，其中一个重要原因就在于房地产开发商的暴利没有被触及。另一个重要原因是，地方政府和有关部门的利益没有被触及。因此，房市调控要挤压开发商们的暴利和地方政府、有关部门的利益。不然，调控就很难取得根本效果。
高房价罪魁祸首之三：
　　官商勾结
　　官商勾结是房地产开发商最不愿意面对装“敏感”话题。官商勾结对房价的影响是非常大的。
　　首先，官商勾结垄断了信息，既得利益集团可以通过对信息资源的垄断制造供不应求的假象，加剧人们对未来房价可能上涨的担忧，进而转变为实际购买行动。第二，官商勾结使得许多因腐败滋生出来的成本被纳入房价成本中，导致房价上涨。第三，官商勾结可以使一些调控政策形同虚设，一些地方的房价越调控越高与之不无关系。第四，官商勾结使得民众通过政府了解确切供应信息的渠道被彻底堵死，无奈地被开发商们肆意忽悠。第五，官商勾结消除了开发商们的后顾之忧，使开发商们有更充足的底气和胆量囤积土地，推动房价上涨。
　　房地产行业与医疗药品行业、零售业，被称为商业贿赂的三大高发领域。商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节，任何一个环节的权力拥有者都可以通过权力寻租获取部门或个人私利，这直接造成了交易成本的上升，而增加的成本无疑将被悉数转嫁到公众身上，这对房价起了最直接的推动作用。开发商通过与官员的狼狈为奸，利用金钱换取了更多的收益，而公众则不得不承担更多痛苦和压力。
　　因此，至今为止，已经有多名高官明确指出，官商勾结是导致我国房价虚高的根源。如，建设部部长汪光焘表示，房地产领域的官商勾结、权钱交易问题相当严重，要坚决查处官商勾结问题；全国人大常委会委员、全国人大财经委员会委员、国家统计局原副局长贺铿指出，目前房地产开发中主要存在两个问题，一是官商勾结，一是投机行为。要调控房地产，就应该解决这两个问题，房价就会自然回归正常，“若不解决房地产市场中的官商勾结，所有的宏观调控都收效微”。
　　一些人动辄祭出市场的大旗，认为中国房价的上涨乃是一种自然力量的推动，试图以此阻挠中央调控政策的实施只能是徒劳的。在所谓市场化这一冠冕堂皇的谎言下，许多肮脏的交易被遮掩了。在权钱交易的过程中，房价飞涨，民众的利益被出卖。事实上，在市场透明度尚且缺乏的情况下，所谓的市场化说辞是可笑的，祭出市场化旗帜为高房价的合理性鼓吹不仅是卑劣的，也是可耻的。我赞同国家统计局原副局长贺铿所说，要调控房价，必须严厉打击官商勾结，断开这一互相依托的链条。那些背着牌坊四处招摇过市的人，如果自己是干净的，大可不必担惊受怕。