关于中国土地制度

作者: 阮一峰

日期: 2008年1月 6日

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新一期《中国新闻周刊》的封面文章是《中国土地改革正在"临界点"》,我强烈推荐这篇文章。

它分析中国土地制度的弊端,明确指出:

与土地有关的几乎所有主体,从地方政府、房地产开发商,到城市郊区农民、市民,以及普通乡村的农民,似乎都存在违犯现行的土地法律、法规、政策的冲动。

一项制度如果到了如此程度,就说明制度本身出现了问题,解决的办法惟有"变法"。

读了这篇文章,就会知道房价居高不下的制度性原因了。

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下面是我的笔记。

1. 土地归谁所有?

《宪法》第十条这样规定:

城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

这就是说,我国的土地所有权有两种:国有和集体所有。城市的土地一律国有,农村的土地除了国有部分以外,为集体所有。

这两种土地所有权都非常模糊。先来看城市的国有土地。

2. 地方政府垄断城市土地

理论上,国有土地所有权应该属于中央政府,但是实际上,城市的土地完全由各地方的市政府控制。出让土地的收益,是地方财经的重要经济来源。

地方政府有强烈的意愿推高土地价格,这是因为:1)土地价格越高,财政收入就越多;2)GDP事实上是评价政绩的唯一标准,土地价格的上升会拉动GDP的上升,因为房地产业的产值变大了;而我国的官员都是换届任命的,行为高度短期化,所以会追求GDP的短期快速上升。

另一方面,城市的土地国有,导致了地方政府可以合法地控制土地的供给。

在这种情况下,城市土地的价格几乎必然是只涨不降的。

3. 农民无法获得土地收益

也许有人会说,法律只规定了城市的土地国有,而农村土地是相对便宜的,那么可以去农村买地建房,那样就会有便宜的房子。

但是事实上,法律还规定,农村的土地不能用来建商品房,除非土地先卖给政府,商品房只能建在国有土地上。

《土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。

《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

这实际上等于说,农民所有的土地不能进入市场,只能等着政府收购。

我不知道,这样立法的初衷是什么,也许是为了保护耕地,但是现实中却造成了恶劣的后果。它大大强化了地方政府对土地的垄断,政府可以阻止低价土地进入市场。

请想象这样一种情景:政府低价收购了农村土地,然后转手高价卖给开发商。在这个过程中,某些人获得暴利,农民却没有得到合理的补偿,无法享受到土地升值的收益。这种事情在中国已经遍地都是了,成为农村矛盾和官员腐化的一个制度性原因。

4. 政府压制"小产权房"

农民当然不会甘心,土地收益都被政府收刮了。所以,在明知违法的情况下,有些地方的农村会在集体所有的土地上兴建商品房,然后出售给城市居民,这种房子俗称"小产权房"。

不难想象,如果允许"小产权房"的存在,房产价格就会下跌,政府的土地收益就会减少,所以政府对"小产权房"必须采取严厉打击的态度。

2007年6月,建设部重申,小产权房不能办理房产证等合法手续。

2007年12月,国土资源部重申,"小产权房可转为合法"的说法失实,禁购小产权房。

2007年12月,中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会议指出,近来一些地方违法违规将农用地转为建设用地,并有蔓延上升之势,必须坚决遏制。严格规范使用农民集体所有土地进行建设,严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房",单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

中央政府的担心是,如果小产权房合法化,耕地就会大量减少。但是,现在这样的严厉打击,使得农民和城市低收入居民的利益大大受损,地方政府和开发商联手哄抬土地价格,财富迅速向少数人集中。

5. 土地使用制度必须改革

综上所述,中国现行的土地制度已经成为一个恶性制度了。一方面,经济畸形发展,房地产价格节节上升,实业发展和人民生活水平的提高举步维艰,并且推动物价全面上涨;另一方面,土地利益的分配极其不公正,导致了大量的社会矛盾,引发社会关系紧张。

中国土地制度已经到了不得不改的时候。

我想,从长期来看,允许土地使用权的自由买卖,是唯一可行的办法。如果担心耕地减少,中央政府可以对耕地进行补贴,这比现在用行政手段严厉禁止要好得多,何况禁也禁不住。

(完)

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stuQ

留言(18条)

哎 说的好

中国房价虚高有点太不正常

就像在这个经济高速发展的国家里,首富不应该是房地产商一样。

这样的看法或许很多人都有,但是针对看法的行为却没有人能够执行

赤裸裸的“合法”剥削
而且房价高居不下几乎导致所有日常商品价格上涨...

不知道您有没有读过黄仁宇的那本《十六世纪明代中国之财政与税收》。中国财政税收问题是几百来都没有理顺的。现在,有人提议开征物业税,想以此解决一部分问题。而这只不过是一种妄想!

其实很多的现象都陷入了一种僵局,像是一个恶性循环。
如果没有实质性的改变,我想,这个循环中的任何一个接口都不可能改变。

更好的土地和住房制度
我的想法是改良即可,实际上,你说的允许土地使用仅的自由买卖,现在基本是这样,也挡不住,我们已经是混合所有制的土地形态了.

我是从你关于freebase和分类学介绍的信息来看你的博客的,奇怪,我们好象在研究类似的问题

土地使用权在事实上存在着自由买卖的途径,虽然要采取不少手段规避条文的禁制,仅在文本上给以承认对情况的好转其实帮助有限.

小产权房的问题,也看过一些报道,其实政府对于小产权房的态度与其说是打压还不如说是装不知道.

所谓保护农民耕地,即保护政府的垄断权力。
商品的价值存在的根本,是其可以被交易。
土地问题是根本,更根本的是摇摇欲坠的公有制理论。
全民所有制实际是官员所有制。

制度是个根本的原因。
所以,要从这个入手!

所谓补贴 开玩笑! 你想一下吧土地怎样处置最来钱 政府能补贴的话 国家的福利政策还这么捉襟见肘吗 全民医保 低保都还无法实现 就妄谈补贴耕地 你补贴10块钱 人家卖地却拿上百上千上万
你说人家怎么办 补贴能管用吗 除非你补的钱比别人买地允诺的钱多


中国耕地现在已经越过了红线 中国13忆人口 一旦粮食出了问题 钱再多顶个屁用 现在物价涨了就怨声载道 如果粮食等供应短缺
那就不得了了

这里不光是耕地流失问题 重要是农民的生存问题 农民没了土地这么办? 打工? 都打工,岗位够不够 待遇又如何 享不享受城市居民福利等待遇 城市负担能力如何 在农村会不会有新的分化 诞生地主阶级 一系列社会问题接踵而至
在中国 农村土地问题是牵一发而动全局的问题 不是想怎样就怎样的

不准农村房屋自由买卖是不道德的,是违反宪法的,是有违社会和民间公理的,是在侵害农民利益,是私有财产,为什么不能自由买卖?如果有人把你家的财产也这样限制起来,不准你自由处置,你会高兴吗?将心比心,为什么你们这些人会如此心狠手辣?为什么要对农民不公?还说的那么好听,为农民好,农民真的这么笨吗?好坏都不知道了?像日本人一样,来侵略中国还说成是为“大东亚共荣”,不道德的事少做点吧。

恍然大悟,原来国家的剥削是那么的赤裸裸.那么堂皇

修改宪法,将全部土地国家所有化,使用权自由流通。国家一次性补贴农民养老保险。

关键是,政府收入都到哪里去了?

话说你认为的不合理制度,在你08年说了以后, 还继续存在到11年了, 而且看样子还要继续存在下去.

解释一下? WHY?

要修改土地法,实行国家所有,农民拥有永远的土地使用权,在国家保护耕地政策作用下,实行市场价交易,

土地制度、户籍制度早已经成为中国经济向一个富强国家发展的道路上最大的绊脚石,也是全球最落后腐朽的制度,没有人不知道其改革的大致思路,除了我们政府里那些不作为、装傻的“宦官”之外......

美国等国家的地产税,每年3%左右。相当于30多年买一次。对于使用者不一定谁比谁使用划算。不过对于税收是细水长流。中国倒是开发商或政府一次性拿走了,苦了下一届。

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